Новости

     В некоторых случаях мероприятия по перепланировке и/или переустройству могут затрагивать не только внутреннюю площадь квартиры, но и общедомовую собственность.

  В данной статье будет дано определение общедомового имущества, описан процесс согласования такой перепланировки

Что является общедомовым имуществом

Помимо квартиры или нежилого помещения собственнику принадлежит доля в общем имуществе МКД, к которому относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме:

• межквартирные лестничные площадки, лестницы;
• лифты, лифтовые и иные шахты;
• коридоры, колясочные;
• технические этажи;
• встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские (за исключением машино-мест, находящихся в индивидуальной собственности);
• котельные, бойлерные, элеваторные узлы;
• чердаки, подвалы;
• помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом;
• крыши;
• ограждающие несущие (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны) и ненесущие конструкции дома (окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты);
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование;
• земельный участок, на котором построен дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета. 

Понятие перепланировки общего имущества многоквартирного дома закреплено в ст. 25 ЖК РФ, а условия и порядок устанавливают Правила и нормативы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, а также Административный регламент № АР-164-04-Т муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме».

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В соответствии со статьей 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, то есть решения органа местного самоуправления о согласовании перепланировки.

Частью 2 статьи 40 ЖК РФ предусмотрено: «если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Согласно п. 4 ст. 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, согласно ч. 2. ст. 44 ЖК РФ.

Виды перепланировки с присоединением общедомовой собственности

• Присоединение подвала или чердака. Чердак в квартире на последнем этаже присоединяют для устройства двухуровневой квартиры. Подвалы чаще всего присоединяют к нежилым помещениям первого этажа (магазины, салоны красоты и т.д.) для расширения площади и устройства дополнительных подсобных помещений.
   

• Присоединение тамбура к квартире. Данная необходимость присоединения общедомовой собственности в рамках перепланировки может возникнуть при объединении квартир, когда необходимо сделать единый вход, «отрезая» перегородкой часть тамбура. Либо просто собственник желает расширить зону прихожей за счет площади тамбура.

·         Примечательно, что даже перенос входной двери из внутренней части проема на внешнюю, ближе к тамбуру, считается присоединением общедомовой собственности, хотя многие собственники даже не подозревают об этом.
 

• Присоединение земельного участка, прилегающего к дому. Очень часто для устройства входной группы магазинов или прочих пунктов обслуживания реализуют такую перепланировку, при которой затрагивается фасад здания, а он также является общедомовой собственностью.

Документы для присоединения общедомовой собственности при перепланировке

Перепланировка, затрагивающая общедомовое имущество, требует разработки проектной документации. Для согласования перепланировки необходимо сформировать комплект документов для подачи их в надзорных орган. В случае с присоединением подвала, чердака или устройства входной группы, где затрагиваются несущие конструкции, для согласования перепланировки потребуется также проект перепланировки перепланируемого помещения в многоквартирном доме.

Для устройства входной группы помимо прочих документов собственник должен предоставить копию документа, подтверждающего право на пользование данным земельным участком и кадастровый паспорт на него.

После того, как комплект документов будет сформирован, его необходимо подать для рассмотрения в надзорный орган. После того, как ваше обращение будет рассмотрено, надзорный орган выдает распоряжение о согласовании перепланировки и/или переустройства. Иначе говоря - разрешение на начало ремонтных работ.

Для получения разрешения жилищной инспекции на перепланировку с затрагиванием общедомовой собственности заявитель должен получить согласие не менее 2/3 всех собственников дома. Необходимо организовать собрание собственников МКД, которое оформить протоколом, который заполняется в соответствии с требованиями законодательства.

Несомненно, данный этап согласования можно назвать наиболее затруднительным. Сложность в том, что в современных реалиях собрать такой процент всех собственников просто не представляется возможным, поскольку многие владельцы недвижимости, к примеру, живут по другим адресам, и найти их бывает проблематично. Поэтому согласование перепланировки затягивается на длительный период, или собственники вовсе отказываются от ее реализации.

Последовательность обращения в государственные структуры (проводится после получения согласия от соседей):

1. Разрешение в СЭС и МЧС по необходимости. В санэпидстанцию придется обращаться в любом случае, а в МЧС в зависимости от масштабов изменений и конкретных работ, запланированных к проведению.
2. Составление проекта, для этого нужно обращаться в специализированную проектную компания, которая имеет необходимые разрешения на подобную деятельность.
3. Согласование проекта в Жилищной инспекции.
4. Регистрация проведенных изменений.

Незаконные планировки общедомовой собственности и ответственность

Кроме самовольного захвата, присутствует факт неправомерных действий, которые могут привести к последствиям: нарушению правил пожарной безопасности из-за перекрытых проходов. При возникновении нештатной ситуации могут пострадать люди; отсутствию доступа к общедомовым коммуникациям. Ремонтопригодность всех систем жизнеобеспечения дома – основа нормального функционирования многоквартирного строения; изменение фасадов здания.

Перепланировка мест общего пользования, приводит к гражданской ответственности и наказывается наложением штрафа. Если законом предусмотрена возможность изменений, которые были произведены жильцом, то в этом случае их предстоит узаконить. Если законодательно запрещена переделка внутреннего размещения конструкций, то виновный должен привести помещения в первоначальный вид. Это сопряжено с временными и денежными затратами.

Законодательством РФ предусмотрен штраф за проведение самовольной перепланировки в размере 2,5 тысяч рублей. Неоднократно проигнорировав требования судебных органов, придется заплатить штраф в размере до 100 тысяч рублей либо понести уголовную ответственность.

Перепланировка мест общего пользования относится к трудоемким и кропотливым работам, требующим соблюдения норм и правил законодательства РФ.

Важно не только сделать все с согласования надзорных органов, но и получить одобрение со стороны соседей. Поэтому не стоит затевать перепланировочные работы заблаговременно, не заручившись поддержкой других жильцов дома.

Органы контролирующие соблюдение законодательства:

Факт использования общего помещения в личных целях, контролируется государственными органами, которые следят за соблюдением законодательства.

Органы местной власти. После письменного обращения, администрация примет меры к нарушителю и заставит его восстановить конфигурацию помещений.

Государственная жилищная инспекция. Проведет проверку фактов из жалобы. Имеет право применить меры административного наказания, может обязать узаконить перепланировку, если это не противоречит закону.

Прокуратура. В ответ на поступившую информацию, она проводит обследование помещений, может обратиться в суд для возврата ситуации в исходное положение. При неисполнении решения суда, возбуждает исполнительное производство.

Рассмотрим незаконную перепланировку на примере присвоения общедомового имущества, а именно лестничной площадки.

Учитывая, что лестничная площадка, этажный коридор и установленная на ней самовольная перегородка служат целям собственников нескольких квартир, то она является общедомовым имуществом и за его появление должны нести ответственность все собственники квартир данного дома, в частности этажа дома, где она воздвигнута.

В соответствии с ч.3 ст.29 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Такая обязанность, согласно тексту ст.29 ЖК РФ, возложена солидарно на всех собственников помещений без установления вины каждого из них. Ответственность за незаконную перегородку несут не все, а только виновные.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда по аналогичному факту, указывает, что юридически значимым обстоятельством для разрешения, кто должен отвечать за незаконную воздвигнутую перегородку, является установление круга лиц, действия которых привели к нарушению прав иных собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, ответственность за самовольно установленную перегородку несут лица, его незаконно установившие.  Лица, не участвовавшие в перепланировке лестничной площадки, не несут ответственность и не обязаны участвовать в демонтаже перегородки.