Правила проведения общего собрания собственников помещений
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (как жилых, так и не жилых помещений, машино-мест, подземного гаража, т.е. собственников любых помещений) - это орган управления многоквартирным домом.
Основные этапы организации и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее - ОСС) таковы:
1. Определение инициатора.
2. Подготовка документации общего собрания.
3. Сообщение о проведении общего собрания.
4. Проведение общего собрания по выбранной форме (очная, заочная, очно-заочная).
5. Оформление результатов голосования.
6. Уведомление о результатах ОСС собственников и заинтересованных лиц.
7. Направление документов в орган жилищного надзора (ГЖИ).
8. Хранение документации.
Общее собрание инициирует активная группа или отдельные лица, внеочередное собрание – чаще всего собственники. Такое право есть и у юридических лиц, например, действующей управляющей компании (п.7 ст. 45 ЖК РФ).
Инициаторы могут действовать через представителя, для чего необходима доверенность, удостоверенная нотариусом, либо оформленная в соответствии с общими требованиями ст. 185.1 ГК.
Для подготовки к проведению общего собрания потребуются следующие документы:
1. Реестр собственников помещений многоквартирного дома.
2. Сообщение о проведении общего собрания собственников.
3. Бланки решений собственников.
4. Листы регистрации.
Оповещение собственников помещений в МКД о проведении общего собрания
Основная ошибка на этом этапе обычно заключается в выборе способа уведомления. Самый простой, казалось бы, – разместить объявления в лифтовых холлах, на доске информации у подъездов или внутри. Но! Сообщить собственникам о собрании таким способом можно только в том случае, если решение о такой форме уведомления было утверждено собственниками ранее, на предыдущем собрании.
Если такого решения не принималось или собрание проводится впервые, этот способ уведомления впоследствии может быть признан незаконным. И тогда все собрание будет признано нелегитимным.
Сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения.
Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, сделать это можно следующими способами:
- заказным письмом (если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме);
- под роспись лично каждому собственнику помещения.
Целесообразно одновременно с уведомлением направить собственникам информацию с разъяснениями по существу предстоящего голосования. В отличие от официального уведомления, такую информацию (помимо рассылки с уведомлениями) можно разместить в местах, доступных всем собственникам дома, – к примеру, на досках объявлений в подъездах.
Инициатор (или инициативная группа) обязан сообщить собственникам помещений в МКД о предстоящем собрании не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
Уведомление в обязательном порядке должно содержать:
1. Сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание.
2. Форму проведения собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование).
3. Дату, время, место проведения собрания. В случае проведения данного собрания в форме заочного голосования – дату окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения.
3. Повестку собрания.
5. Порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании; место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Форма проведения общего собрания собственников помещений в МКД
Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме и полностью учитывается при подведении итогов голосования.
Если собрание проводится в очной форме, то необходимо зарегистрировать всех присутствующих на общем собрании собственников помещений. При наличии кворума можно приступать к рассмотрению вопросов, включенных в повестку дня. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, которые не включены в повестку дня, а также изменять повестку дня общего собрания (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).
Если собрание проводится в заочной форме, собственники сдают бланки голосования в срок и по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).
Если собрание проводится в форме очно-заочного голосования, то участники собрания должны иметь возможность обсудить вопросы повестки дня и сдать бланки голосования в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).
Решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, участвовавших в этом собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Исключение составляют отдельные решения, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, например, решения о реконструкции многоквартирного дома, о строительстве хозяйственных построек и других зданий, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами.
Если на собрании возникает инициатива рассмотреть какой-то вопрос дополнительно, решение по нему будет незаконным. Действуем строго по заявленной повестке!
Независимо от формы голосования (очной, очно-заочной или заочной) в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):
- сведения о лице, участвующем в голосовании, обеспечивающие возможность идентифицировать указанное лицо, в том числе ФИО полностью;
- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
ВНИМАНИЕ! Форму проведения собрания нельзя изменить в любой момент: она указывается в объявлении. В противном случае, такое собрание не будет правомочным
Если нет кворума:
Если общее собрание не имело необходимого кворума, составляется соответствующий Протокол. Поскольку решения не принимались и выбрать председателя и секретаря собрания не удалось, Протокол подписывают инициатор/инициаторы его проведения.
В дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочной формы голосования.
Если есть кворум:
Первым делом выбираем председателя общего собрания, секретаря для ведения Протокола, счетную комиссию для подведения итогов голосования (сначала определяем число, потом – персональный состав членов комиссии). Это обязательные процедурные вопросы. И затем приступаем к обсуждению повестки.
Каждый вопрос повестки зачитывается председательствующим. По нему проводятся голосование и подсчет голосов тех, кто «за», «против» или «воздержался». Запрещено добавлять пункт «Разное» и обсуждать в его рамках различные вопросы. Запрещено ставить на повестку вопросы, не попавшие предварительно в уведомление о собрании.
Счетная комиссия:
Утверждение счетной комиссии – основополагающий момент. Полный список лиц указывается в протоколе и хранится три года. В состав могут включать как юридических, так и физических лиц. Главное, чтобы они являлись владельцами недвижимости в конкретном доме.
Для принятия участия в счетной комиссии, нужно, чтобы жильцы выбрали этого человека. Количество и состав устанавливается также путем голосования. Те, кто не обладает имуществом в МКД не вправе стать членом Совета дома.
На заметку: основная задача комиссии – засвидетельствовать правильность проведения процедуры и обеспечить беспристрастность подсчета. Считаться положено при закрытых дверях, а решение выносить в письменном виде на публичной информационной доске.
Счетная комиссия обрабатывает бюллетени и подсчитывает результаты голосования. Засчитываются только те голоса, по которым собственник выбрал в письменном решении лишь один вариант ответа. Иначе решения признаются недействительными.
Если в повестке несколько вопросов, один некорректный ответ не делает недействительным все решение. Голос не засчитывается только по конкретному пункту повестки. Окончательное решение общего собрания оформляют протоколом с приложением к нему всех бюллетеней для голосования.
Даже отсутствие кворума на очном собрании не станет причиной смены его формы на очно-заочную. Вам придётся собирать жильцов заново, но организовывая всё уже по другой форме.
Оформление результатов голосования общего собрания собственников помещений в МКД
Решение общего собрания собственников помещений в МКД оформляется протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания.
В протоколе общего собрания следует указать наименование документа, дату и регистрационный номер протокола, дату, место проведения общего собрания, заголовок к содержательной части протокола, содержательную часть протокола, повестку дня, наличие кворума, количество голосов по каждому вопросу, место (адрес) хранения протоколов, перечень приложений (при указании на них в содержательной части протокола). Протокол подписывают председатель, секретарь собрания и члены счетной комиссии.
Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, обязательно должно представить копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в управляющую организацию не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Управляющая организация, в течение пяти дней с момента получения указанных решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном законом, направить оригиналы решений и протокола в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ). Кроме того, в течение 10 дней их необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием.
Сообщение о принятых решениях всем собственникам помещений в МКД
Итоги голосования и принятые на общем собрании решения доводятся до сведения собственников помещений МКД инициатором проведения собрания не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Сообщение размещается в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
Решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирного дома, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Очень важно помнить, что общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве, а именно: 1 кв. м = 1 голос.
Особенности подсчёта голосов
По одной и той же теме, к примеру, «деятельность Совета МКД» или «взносы на капремонт», для принятия законного решения потребуется разное количество проголосовавших собственников.
Это очень важный момент! Так как зачастую именно неправильное определение количества нужных голосов может привести к отмене решения.
Остановимся на принципиальных вопросах, которые рассматривают чаще всего, и уточним, каким количеством собственников определяется законность конкретного решения.
Что определяется, если проголосовало 50% +1 голос от числа участников собрания:
- выбор способа управления МКД (УК, ТСЖ или непосредственное управление собственниками);
- выбор или смена УК;
- утверждение условий Договора с УК;
- определение размера ежемесячной платы за содержание и текущий ремонт жилья;
- утверждение метода расчета за коммунальные ресурсы: исходя из норматива, среднемесячного потребления или показаний ОДПУ;
- выбор Совета МКД и его председателя. Утверждение денежного вознаграждения председателю и членам Совета МКД;
- утверждение порядка и сроков, в которые УК будет отчитываться перед собственниками об исполнении договоров на предоставление общедомового имущества в аренду или в рекламных целях;
- увеличение площади общего имущества в доме за счет пристроек;
- обустройство ограждений, клумб, урн, детской площадки или парковки;
- установка видеонаблюдения и утверждение тарифа на обслуживание системы; учреждение службы консьержей и утверждение тарифов на оплату этой услуги; установка домофонов, автоматических запирающих систем; установка датчиков движения; оборудование зон отдыха на придомовой территории: скамеек, столиков.
Что определяется, если проголосовало 50%+1 голос от всего числа собственников МКД:
- дополнительные полномочия председателя или Совета дома о проведении текущего ремонта общего имущества;
- формирование фонда капитального ремонта. Открытие специального счета (если собственники решили копить средства на капремонт).
Что определяется, если проголосовало 2/3 голосов от числа всех собственников МКД:
- заключение/расторжение договоров на размещение в доме и на доме рекламных конструкций, аренда помещений интернет-провайдерами, телевизионщиками и операторами сотовой связи;
- определение способа накопления средств на капремонт («общий котел» или специальный счет дома);
- определение кредитной организации для открытия спецсчета, если дом решил самостоятельно копить на капремонт;
- утверждение перечня работ и услуг, сроков, смет, подрядчиков – при проведении капремонта;
- изменение сроков проведения капремонта или размера взносов на капремонт;
- получение или погашение займа на капремонт;
- наделение Совета МКД полномочиями на принятие решений от имени собственников;
- переустройство отдельным собственником общего имущества дома, в случае если это не влечет уменьшения или увеличения общего имущества в доме.
Что определяется, если проголосовало 100% голосов собственников:
- реконструкция, расширение или перепланировка в доме, которые уменьшат размер площадей общего имущества МКД;
- переустройство собственником своего помещения, в ходе которого к нему будет присоединена часть общего имущества дома.
Если владелец недвижимости в МКД не согласен с принятым постановлением или сомневается в корректности проведения собрания, то он вправе направить иск в судебную инстанцию. В течение полугода, с даты получения информации, собственник может повлиять на итоги голосования.