Сфера ЖКХ в Швеции
Жители домов снимают квартиры у жилищных компаний и объединяются в Союз квартиросъёмщиков. В Швеции многоквартирными домами в основном управляют два типа организаций: жилищные кооперативы, которые ещё можно назвать товариществами собственников, и жилищные компании, муниципальные или частные. Именно эти организации являются собственниками помещений да и всего МКД. Жители многоквартирных домов в Швеции либо арендует жильё у жилищных компаний, либо являются членами кооператива.
Поскольку в стране много людей, снимающих квартиры, то больше половины из них состоят в ШСК – Шведском союзе квартиросъёмщиков, массовой и влиятельной организации. В Союзе есть несколько уровней комитетов: национальная организация взаимодействует с органами государственной власти, региональные – с властью в регионах страны, городские – с муниципалитетами. Локальные объединения работают на местах: с жилищными компаниями и самими жителями домов. 5 интересных фактов о предоставлении и оплате ЖКУ в Китае 4869 13 Размер платы за содержание и ремонт устанавливается только после обязательных переговоров с ШСК Основная задача участников Союза – контроль качества и стоимости услуг жилищно-коммунальной сферы и отстаивание своих интересов, в том числе в суде. Для решения проблем в жилищно-коммунальной сфере в Швеции работает Жилищный суд.
Важная функция ШСК – ведение переговоров с властями о размере квартплаты, который ежегодно определяется парламентом Швеции. Но сначала законодатели спрашивают мнение жителей, которое выражает Союз. Жилищные компании, которые отвечают за управление муниципальным или частным жилфондом, обязаны представлять в комитеты ШСК предложения по размеру платы за содержание дома, указывая себестоимость каждой услуги/работы. Представители квартиросъёмщиков могут согласиться с этим или нет – переговоры с жилищными организациями могут проводиться множество раз в год, и жилищные компании не могут от них отказаться.
За надлежащее содержание и ремонт дома отвечают жилищные компании–собственники Как мы уже сказали выше, в Швеции собственниками площадей в многоквартирных домах являются муниципальные или частные компании либо кооперативы. Жилищные компании, выкупив дом у застройщика, сдают квартиры в найм, а также отвечают за управление, содержание и ремонт МКД. Это своего рода собственник и управляющая компания в одном лице. Единственное, но самое важное право собственника дома – вовремя и в полном объёме получать от арендаторов квартир плату. Пока квартиросъёмщик дисциплинированно вносит квартплату, закон во всех ситуациях будет его защищать в спорах с жилищными компаниями, а собственник дома не может по своей инициативе расторгнуть с ним договор аренды. В размер платы за квартиру для арендатора входят стоимость воды и отопления, иногда туда включена и электроэнергия. Размер платы зависит от возраста дома и сроков, когда в нём в последний раз проводился капитальный ремонт.
В стране есть прямой найм квартир у муниципальной или частной компании и поднайм. При прямой аренде жилищная организация отвечает не только за общее имущество дома, но и за состояние квартиры, её ремонт и замену вышедшего из строя оборудования. С другой стороны арендатор жилплощади не может без разрешения собственника дома произвести ремонт или, например, монтаж новой встроенной кухни. Поднайм происходит в случае, если наниматель квартиры собирается какое-то продолжительное время отсутствовать: например, его отправляют в длительную командировку или он учится в другом городе. В таком случае, имея подтверждающие временное отсутствие документы, арендатор может пересдать квартиру в поднайм. В такой ситуации человек, снимающий квартиру у жилищной компании, материально отвечает за состояние жилого помещения, мебели и оборудования, а также должен внести квартплату, если житель по поднайму этого не сделает. За содержание и ремонт кооперативного дома несут ответственность все члены кооператива Помимо жилищных компаний, в Швеции многоквартирным домом сообща могут владеть кооперативы. Больше всего такие объединения людей, купивших себе квартиру в многоквартирном доме, похожи на российские ЖСК. Однако в Швеции житель, приобретая квартиру, по сути покупает не квартиру, а право на проживание в ней. Также он приобретает долю во владении всем жилым комплексом и землёй под ним. За такие права кооператив взимает с жителей ежемесячную плату. В отличие от российских кооперативов и ТСЖ, куда собственники вступают по желанию, в Швеции все лица, купившие себе долю в доме, должны быть членами кооператива. Если кооператив не захочет принять нового соседа в свои члены, то ему квартиру не продадут. Все сделки с квартирами в таком доме должны быть согласованы с администрацией кооператива. Все споры выносятся на совет пайщиков, подобие общего собрания членов товарищества в России. Все члены кооператива оплачивают членские взносы и коммунальные услуги. Они обязаны подчиняться уставу или своду правил кооператива, где прописаны ограничения, права и обязанности жителей дома, вплоть до разрешения на ремонт или содержание домашних животных. Жители кооперативного дома сообща отвечают за ремонт дома, уборку территории, за поиск подрядчиков. Как у ТСЖ и ЖСК в России, у шведских кооперативов есть доходы и расходы, о которых они отчитываются ежегодно. Они берут кредиты и зарабатывают на сдаче внаём помещений, мест парковки, на размещении в банках свободных денежных средств. Способов заработать много, ведь расходы у кооперативов большие, и они схожи с расходами наших ТСЖ/ЖК: оплата коммунальных услуг ХВС, энергоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, по вывозу мусора; техобслуживание дома; уборка территории; текущий и капремонт; страховка; налоги; выплаты по кредитам и другие. Особенностью совместного владения домом в кооперативе является то, что жители дома все вместе несут материальную ответственность по долгам жилищного объединения. Если, например, кооператив не сможет расплатиться за кредит, то члены такого объединения должны сообща найти выход из ситуации: принять решение о дополнительном сборе взносов или повышении размера ежемесячной платы. Если этого не сделать и не погасить кредит, то кооператив станет банкротом, дом выкупит частная жилищная компания. Она станет собственником всего МКД, в том числе квартир. Члены бывшего кооператива лишатся прав на свои квартиры.
Жители дома сообща решают вопросы об использовании общих помещений и платят за парковку В России вопросы использования общего имущества и их благоустройства решают только собственники на общем собрании.
В Швеции это определяют все жители дома. Обычно в местах общего пользования организуются помещения для хранения велосипедов или колясок. В подвалах устраивают, помимо общих прачечных, спортзалы, сауны или хранилища-кладовки для каждой квартиры. В таких кладовых жители могут хранить старые или сезонные вещи и даже резину для автомобилей.
У многоквартирных домов в Швеции, как правило, достаточно большие благоустроенные дворы. В них оборудованы парковки для автомобилей, только вот чаще всего они платные. Места резервируются под конкретного жителя дома, и он платит за парковку раз в месяц. Также организованы гостевые стоянки с почасовой оплатой. Таким образом решается проблема, о которой часто говорят в России: автовладельцы не оставляют свои машины в соседних дворах.
В Швеции почти весь мусор идёт в переработку или сжигается для получения энергии. В этой северной стране на свалках остаётся только 1% от всего мусора жителей – остальное отправляется в переработку. В Швеции очень серьезно относятся к сортировке ТКО. По городу в определённое время ездят спецмашины, собирающие опасные отходы, а в аптеках принимают просроченные или ненужные лекарства. Половину мусора в стране сжигают и получают энергию, из продовольственных отходов делают компост. В домах, где жители сортируют мусор, тариф на вывоз ТКО ниже, чем в МКД, где не производится сортировка. Вывозят мусор из контейнеров мусоросборочные и мусороперерабатывающие предприятия. Также отсортированный мусор можно выбросить в специальные подземные бункеры, из которых он всасывается по туннелю на станцию приёма. На станции он прессуется и направляется на переработку. Жители Швеции могут немного заработать на сортировке мусора: опустив бутылку или лампочку в специальный аппарат, человек получает вознаграждение.
На заметку: Если провести аналогии сферы ЖКХ России и Швеции, то можно найти между ними некоторые сходства: Собственники в МКД несут материальную ответственность за своё и общее имущество в доме. Многоквартирные дома находятся в управлении частных/муниципальных компаний или жилищных кооперативов. В ежемесячную плату жителей МКД входит плата за коммунальные и жилищные услуги (арендная плата), а также за капремонт и вывоз ТКО. При сортировке мусора жители дома платят за вывоз ТКО меньше, чем в домах, где мусор не сортируют. Однако в России нет массового, активно работающего объединения собственников или нанимателей жилья в многоквартирных домах, и правительство, назначая предельные величины тарифов на коммунальные услуги, не обязано советоваться с гражданами. В Швеции же переговоры на эту тему закреплены законодательно. К тому же в нашей стране управляющие домом компании не владеют многоквартирными домами, а лишь работают по договору с жителями-собственниками. При этом УО вполне могли бы оказывать дополнительные услуги жителям как риелторское агентство – сдавая квартиры внаём или помогая их продавать.